토지 일부가 공익사업에 편입된 후 건축·경작·진입이 어려워졌다면
잔여지매수청구를 검토할 수 있습니다.
법적 요건, 신청기한, 재결절차와 준비서류를 설명합니다.
토지 일부가 도로 개설이나 하천 정비 등 공익사업에 편입되면 남은 토지의 활용이 어려워지는 경우가 있습니다.
토지가 지나치게 좁고 길게 남거나, 부정형으로 변하여 건축이 어려워질 수 있습니다.
도로와의 연결이 끊겨 차량이나 농기계가 들어갈 수 없는 경우도 있습니다.
이처럼 토지 일부가 협의매수 또는 수용된 결과,
남은 토지를 종전의 용도로 사용하는 것이 현저히 곤란해졌다면 잔여지매수청구를 검토할 수 있습니다.
다만 토지가 일부 남았다는 사정만으로 사업시행자가 자동으로 매수하는 것은 아닙니다.
잔여지의 위치, 형상, 면적, 현재 이용상황과 사업 편입 전후의 변화를 구체적인 자료로 설명해야 합니다.
잔여지매수청구란 무엇인가
잔여지매수청구는 동일한 토지소유자에게 속한 일단의 토지 중 일부가 공익사업을 위해 협의매수되거나 수용된 후,
남은 토지를 종래의 목적으로 사용하는 것이 현저히 곤란해진 경우
그 남은 토지까지 매수하거나 수용해 달라고 요구하는 제도입니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제74조는
토지소유자가 사업시행자에게 잔여지의 매수를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
사업인정 이후에는 사업시행자와 매수협의가 성립되지 않은 경우
관할 토지수용위원회에 잔여지의 수용을 청구하는 절차를 진행할 수 있습니다.
따라서 잔여지매수청구는 단순한 민원이나 선처 요청이 아닙니다.
법률에서 정한 요건과 절차에 따라 남은 토지의 매수 또는 수용을 요구하는 권리입니다.
잔여지매수청구가 검토되는 대표적인 경우
토지보상법 시행령은 잔여지 판단과 관련하여 대표적인 유형을 정하고 있습니다.
1. 대지에 건축하기 어려워진 경우
토지 일부가 편입된 후 남은 대지의 면적이 지나치게 작아지거나 모양이 불규칙하게 변하여 건축물을 건축할 수 없는 경우입니다.
법적으로 건축이 완전히 불가능한 경우뿐 아니라,
토지의 폭이나 형상 등으로 건축이 현저히 곤란해진 경우도 검토 대상이 될 수 있습니다.
다만 단순히 원하는 규모의 건축물을 지을 수 없다는 사정만으로 바로 인정되는 것은 아닙니다.
용도지역, 건폐율, 용적률, 도로 접면, 건축선 후퇴 등을 함께 검토해야 합니다.
2. 농지의 경작이 현저히 곤란해진 경우
농지가 좁고 길게 남거나 불규칙한 형상으로 변하여 농기계의 진입과 회전이 어려워진 경우입니다.
농지의 면적만 보는 것이 아니라 실제 농기계 진입로, 경사도, 배수 상태, 경작 가능 면적과 주변 농지의 이용상황 등을 함께 살펴야 합니다.
소규모 잔여지가 발생했더라도 인접 농지와 일체로 경작할 수 있다면 인정 가능성이 낮아질 수 있습니다.
반대로 일정 면적이 남아 있더라도 진입이 불가능하고 독립적인 경작이 어렵다면 매수청구의 필요성이 인정될 여지가 있습니다.
3. 공익사업으로 교통이 두절된 경우
도로 개설이나 철도사업 등으로 종전의 진입로가 차단되어 남은 토지에 출입할 수 없게 된 경우입니다.
통상적으로 맹지가 되었다고 표현하지만, 지적도상 도로에 접하지 않는다는 사정만으로 판단하지는 않습니다.
실제 이용 가능한 진입로가 있는지, 사업시행자가 대체도로를 설치했는지, 인접 토지를 통해 합법적으로 출입할 수 있는지 등을 확인해야 합니다.
4. 그 밖에 종래 목적의 사용이 현저히 곤란한 경우
대지, 농지, 교통 두절 사례에 정확히 해당하지 않더라도 이와 유사한 정도로 종래의 목적대로 사용하기 어려워졌다면 잔여지매수청구를 검토할 수 있습니다.
여기서 종래의 목적이란 토지소유자가 앞으로 이용하려던 막연한 계획이 아니라,
원칙적으로 해당 토지가 현실적으로 사용되고 있던 구체적인 용도를 의미합니다.
국토교통부 법령해석에서도 잔여지의 면적만으로 판단할 수 없고,
현재의 구체적인 이용목적과 위치·형상·이용상황 등을 종합적으로 보아야 한다고 설명하고 있습니다.
잔여지가 작으면 모두 매수청구할 수 있을까
잔여지의 면적이 작다는 사실은 중요한 판단자료입니다.
그러나 면적이 작다는 이유만으로 잔여지매수청구가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
반대로 잔여지의 면적이 비교적 크다는 이유만으로 매수청구가 배제되는 것도 아닙니다.
관할 토지수용위원회는 일반적으로 다음 사항을 종합하여 판단합니다.
| 검토항목 | 주요 확인내용 |
|---|---|
| 잔여지의 위치 | 도로·하천·철도·인접 토지와의 관계 |
| 토지의 형상 | 삼각형, 띠 모양, 부정형 여부 |
| 현재 이용상황 | 대지, 농지, 임야, 주차장 등 실제 용도 |
| 용도지역과 규제 | 건축 가능 여부와 행위제한 |
| 편입면적과 잔여면적 | 전체 토지 중 편입된 비율 |
| 진입 가능성 | 차량·농기계·사람의 실제 출입 가능 여부 |
| 인접 토지와의 관계 | 함께 이용하거나 합필할 가능성 |
| 사업 전후의 변화 | 공익사업 때문에 이용장애가 발생했는지 |
따라서 신청서에는 단순히 “땅이 쓸모없게 되었다”고 쓰는 것보다, 공익사업 전후의 이용상황이 어떻게 달라졌는지를 구체적으로 설명하는 것이 중요합니다.
잔여지의 가격하락 보상과 매수청구는 다릅니다
실무에서 자주 혼동하는 부분입니다.
토지 일부가 공익사업에 편입된 후 남은 토지의 가격이 하락하거나 도로·도랑·담장 등의 설치가 필요해진 경우에는
잔여지에 대한 손실보상 문제가 발생할 수 있습니다.
그러나 잔여지의 가격이 낮아졌다는 사정만으로 곧바로 잔여지 전체를 매수해야 하는 것은 아닙니다.
잔여지매수청구가 인정되려면 단순한 가격하락을 넘어, 남은 토지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 상태에 이르렀다는 점이 확인되어야 합니다.
따라서 사건을 검토할 때에는 다음 두 가지를 구분해야 합니다.
- 남은 토지를 계속 사용할 수는 있으나 가치가 하락한 경우
- 남은 토지를 종래의 용도로 사용하는 것이 현저히 곤란해진 경우
전자라면 잔여지 가치하락에 대한 손실보상을 검토하고, 후자라면 잔여지매수청구 또는 수용청구를 검토하는 방식으로 접근해야 합니다.
잔여지매수청구 절차
잔여지매수청구는 일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
| 단계 | 주요 내용 |
| 1단계 | 사업 편입도면, 토지조서, 보상계획 확인 |
| 2단계 | 토지이용계획확인서, 지적도, 임야도 등 검토 |
| 3단계 | 잔여지의 면적·형상·진입로·이용상황 조사 |
| 4단계 | 사업시행자에게 잔여지 매수청구서 제출 |
| 5단계 | 사업시행자와 매수 여부 및 보상가격 협의 |
| 6단계 | 협의 불성립 시 관할 토지수용위원회 재결절차 검토 |
| 7단계 | 재결 결과에 따라 이의신청 또는 소송 여부 검토 |
기존 글에서 사업시행자가 거부하면 곧바로 행정심판을 제기할 수 있는 것처럼 설명한 부분은 정확하지 않습니다.
잔여지매수청구는 토지보상법에 따른 특별한 재결절차가 마련되어 있으므로,
일반적인 행정심판보다 먼저 사업시행자와의 협의 및 관할 토지수용위원회의 재결절차를 검토해야 합니다.
반드시 확인해야 하는 청구 시기
잔여지 수용청구는 아무 때나 할 수 있는 것이 아닙니다.
사업인정 이후 사업시행자와 매수협의가 성립되지 않은 경우 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있으며, 법에서 정한 공사완료일까지 청구해야 합니다.
공사가 끝난 뒤 잔여지 이용이 어렵다는 사실을 알게 되더라도 법정 청구기간이 지나 문제가 될 수 있습니다.
따라서 토지 일부가 편입된다는 통지를 받았다면
보상금 액수만 확인할 것이 아니라, 잔여지의 이용 가능성과 청구 시기를 함께 검토하는 것이 안전합니다.
특히 사업이 여러 구간이나 단계로 나누어 시행되는 경우
어느 시점을 공사완료일로 볼 것인지 다툼이 발생할 수 있으므로
사업인정고시와 실시계획, 공사구간을 구체적으로 확인해야 합니다.
사업시행자가 거부하면 어떻게 해야 할까
사업시행자가 잔여지 매수를 거부했다고 해서 반드시 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
먼저 거부 사유를 확인해야 합니다.
사업시행자는 통상 다음과 같은 이유를 들어 잔여지 매수를 거부할 수 있습니다.
- 잔여지의 면적이 충분하다는 이유
- 기존 진입로 또는 대체 진입로가 있다는 이유
- 건축이나 경작이 가능하다는 이유
- 인접 토지와 함께 이용할 수 있다는 이유
- 종래 이용목적이 명확하지 않다는 이유
- 공익사업으로 인한 이용장애가 아니라는 이유
이 경우에는 사업시행자의 판단이 객관적인 현황과 맞는지 검토한 뒤, 필요한 자료를 보완하여 재결절차를 준비해야 합니다.
재결 결과에도 이견이 있다면 토지보상법에서 정한 이의신청이나 소송절차를 검토할 수 있습니다.
다만 사건의 쟁점이 잔여지 매수 여부인지, 보상금 액수인지에 따라 불복방법이 달라질 수 있으므로 구체적인 재결 내용의 확인이 필요합니다.
잔여지매수청구 준비서류
사건마다 차이가 있지만 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.
- 토지등기사항증명서
- 토지대장 또는 임야대장
- 지적도 또는 임야도
- 토지이용계획확인서
- 사업인정고시 또는 실시계획인가 자료
- 편입도면과 용지도
- 보상계획공고문
- 토지조서와 물건조서
- 사업 전후의 현장사진
- 항공사진 또는 위성사진
- 진입로 현황도
- 건축 가능성에 관한 검토자료
- 농기계 진입 및 경작 가능성 자료
- 사업시행자와 주고받은 공문이나 통지서
실무에서는 서류만으로 잔여지의 이용장애가 충분히 드러나지 않는 경우가 많습니다.
현장사진에 촬영방향을 표시하거나, 지적도 위에 종전 진입로와 변경된 진입로를 표시하고,
토지의 폭과 길이를 구체적으로 적는 방식이 설득력을 높일 수 있습니다.
잔여지매수청구에서 중요한 실무 포인트
공익사업과 이용곤란 사이의 인과관계
잔여지가 원래부터 맹지였거나 부정형이었던 경우에는 공익사업 때문에 이용이 곤란해졌다고 보기 어려울 수 있습니다.
따라서 사업 전에는 어떠한 방식으로 토지를 이용했고, 사업 시행 후 어떤 장애가 새롭게 발생했는지를 비교해야 합니다.
실제 사용목적을 구체적으로 설명해야 합니다
토지대장상 지목만으로 종래의 목적이 확정되는 것은 아닙니다.
지목은 전이지만 실제로 장기간 방치된 토지인지, 실제 농사를 짓던 토지인지에 따라 판단자료가 달라질 수 있습니다.
농지원부, 농업경영체 등록자료, 임대차계약서, 농작물 재배사진 등 실제 이용상황을 보여주는 자료가 도움이 될 수 있습니다.
대체 진입로의 실효성을 확인해야 합니다
사업시행자가 대체도로가 있다고 주장하더라도 실제 차량 통행이 가능한지,
경사가 지나치게 심하지 않은지, 사유지를 무단으로 통과해야 하는 것은 아닌지 확인해야 합니다.
형식적으로 통행로가 존재하는 것과 법적·현실적으로 안정적인 진입로가 확보된 것은 다를 수 있습니다.
건축이 어렵다는 주장에는 근거가 필요합니다
대지의 경우 단순히 모양이 좋지 않다는 설명만으로는 부족할 수 있습니다.
용도지역, 건폐율, 도로 접면, 주차장 설치기준, 건축선 후퇴 등을 적용했을 때
실제 건축 가능한 면적이 어느 정도인지 검토자료를 제시하는 것이 좋습니다.
잔여지매수청구 상담 전 체크리스트
다음 항목 중 여러 가지에 해당한다면 잔여지매수청구 가능성을 검토할 필요가 있습니다.
- 공익사업으로 동일한 소유자의 토지 일부가 편입되었는가
- 남은 토지가 지나치게 작거나 불규칙한 모양이 되었는가
- 종전에는 가능했던 건축이나 경작이 현저히 어려워졌는가
- 기존 진입로가 차단되거나 사실상 맹지가 되었는가
- 농기계의 진입과 회전이 곤란해졌는가
- 사업시행자가 제시한 대체 진입로가 실제로 이용 가능한가
- 공사완료일이 아직 지나지 않았는가
- 사업 전후의 이용상황을 입증할 사진이나 자료가 있는가
잔여지매수청구는 초기 검토가 중요합니다
잔여지매수청구는 남은 토지의 면적만으로 결정되는 절차가 아닙니다.
잔여지의 위치와 모양, 실제 이용상황, 용도지역, 진입로, 공익사업 전후의 변화와 종래 이용목적을 종합적으로 검토해야 합니다.
특히 사업시행자가 매수를 거부한 뒤에는 단순한 민원 반복보다 거부 사유를 분석하고,
관할 토지수용위원회의 판단기준에 맞추어 자료를 정리하는 것이 중요합니다.
민행정사사무소는 토지의 현황과 편입도면, 사업시행자의 회신 내용을 검토하여
잔여지매수청구 가능성, 필요한 입증자료와 진행절차를 안내합니다.
강원도 춘천·홍천·원주 등에서 도로 개설이나 공익사업으로 토지 일부가 편입된 후 남은 토지의 활용이 어려워졌다면,
공사가 완료되기 전에 잔여지매수청구 가능성을 검토하시기 바랍니다.
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